Ghidul cumpărătorului de apartament în București

Actualizat: May 2026

Ce vei afla: pașii corecți pentru a cumpăra un apartament, ce documente sunt obligatorii, cât costă toate taxele legale, ce verifici înainte să semnezi și cum obții credit ipotecar. Totul în ordine cronologică, fără jargon juridic.

1. Stabilește bugetul real

Prețul apartamentului este doar 92–95% din ce vei plăti. Gândește-te la costuri în termeni de buget total cumpărare, nu doar preț listat:

• Avans minim: 15% pentru credit bancar standard, 25% pentru condiții mai bune de dobândă.
• Onorariu notar: ~1.0–1.5% din preț (transferul de proprietate, autentificare).
• Taxe OCPI (cadastru): 200–800 € (în funcție de suprafață și locație).
• Intabulare: 0.1% din valoare.
• Comision agenție: la noi, zero pentru cumpărător. La alte agenții, 2–3%.
• Asigurare obligatorie locuință (PAD): ~20 €/an.
• Mutare + mic renovat: 1.000–5.000 €.

Fiecare anunț de pe ImobiliareHub are Calculator Cost Total în bara laterală — îți arată instant suma realistă.

2. Pre-aprobare de credit (înainte de căutare)

Pre-aprobarea îți spune cât poți cumpăra, îți dă putere de negociere și scurtează drastic procesul când găsești proprietatea. Ai nevoie de:

• Adeverință salariu (ultimele 2–6 luni, în funcție de bancă)
• Extras de cont (ultimele 3 luni)
• Declarație veniturile suplimentare (chirii, PFA etc.)
• Act identitate, certificat căsătorie (dacă e cazul)

Apelează la cel puțin 2 bănci pentru ofertă comparativă. Dobânzile variază cu 0.5–1% între bănci.

3. Vizionează și verifică tehnic

Orice proprietate marcată Hub Score ≥ 70 a trecut deja printr-o verificare tehnică. Totuși, pe vizionare urmărește:

• Izolație termică: nu e doar despre factură, ci și umiditate și mucegai pe termen lung.
• Instalații: cere buletin electrician (mai nou de 5 ani) și verifică presiunea apei.
• Termopane: verifică dacă au sigiliu — geamurile pătate pe interior înseamnă pierdere de izolație.
• Vecini + asociație: întreabă portarul sau un vecin despre bloc — datoriile asociației te urmează pe tine.
• Expunere: sud/sud-est = lumină maximă. Nord = frig + factură mai mare.
• Zgomot: vizionează măcar o dată la ora de vârf (17:00–19:00).

4. Verificare juridică (cel mai important pas)

Înainte să semnezi orice act, cere și verifică:

• Extras de carte funciară (nu mai vechi de 30 zile) — arată proprietarul real și toate sarcinile (ipotecă, interdicție, privilegiu).
• Certificat fiscal — dovada că impozitele la primărie sunt la zi.
• Certificat de atestare a apartamentului — confirmă conformitatea cu autorizația de construire.
• Autorizație de construire + proces-verbal de recepție (pentru blocuri noi).
• Dovadă plată asociație — fără datorii la cheltuielile comune.

Pe ImobiliareHub, aceste documente sunt verificate de noi înainte de publicare. Poți cere copia la orice proprietate.

5. Ofertă și antecontract (promisiune bilaterală)

După acceptarea ofertei, se semnează antecontractul la notar. Cumpărătorul plătește un avans de 10–15% care se reține ca penalitate dacă renunți fără motiv. Antecontractul specifică:

• Prețul final și modalitatea de plată
• Data până la care se încheie contractul definitiv (de obicei 30–60 zile)
• Obligațiile vânzătorului (predare liberă de sarcini, mutarea la o dată anume)
• Penalitățile pentru fiecare parte în caz de renunțare

6. Contract de vânzare-cumpărare (autentificare notarială)

La acest pas, banca virează banii direct către vânzător (sau într-un cont escrow), iar notarul autentifică transferul de proprietate. Primești:

• Copia contractului autentic (2–3 exemplare)
• Extrasul de carte funciară actualizat, cu tine ca proprietar
• Cheile + actele apartamentului

7. Pași după achiziție

• Schimbă contractele de utilități (electrică, gaz, apă, gunoi) pe numele tău — de obicei în 10 zile.
• Declară proprietatea la Primărie în 30 de zile pentru a plăti impozitul corect anul viitor.
• Fă asigurarea obligatorie PAD (tare mică, dar obligatorie).
• Schimbă yala și codurile de acces.

TVA pentru cumpărători de la dezvoltator

Apartamentele noi cumpărate direct de la dezvoltator se încadrează la TVA redusă de 9% dacă prețul (fără TVA) este ≤ 600.000 lei și suprafața construită ≤ 120 m². Restul apartamentelor au TVA 19%. Verifică mereu dacă prețul listat e cu sau fără TVA.

Întrebări frecvente

Pot cumpăra cu act de identitate expirat?

Nu. Notarul nu poate autentifica actul. Înnoiește cartea de identitate mai întâi.

Ce se întâmplă dacă cere 10% ca "rezervare"?

Nu trimite bani fără antecontract la notar. Orice plată înainte de antecontract e risc pur.

Cât durează tot procesul?

De la ofertă la chei: 30–60 zile în medie. Cu credit: 45–75 zile.

Vânzătorul trebuie să aibă adeverință de la ANAF?

Nu e obligatoriu pentru cumpărător, dar e util să știi dacă are datorii care pot genera poprire.